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Cahier Votre maison,
samedi 6 février 2010
Qui paie pour les parties communes à usage exclusif?
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«Voici notre situation, écrit M. Charles F. La copropriété se compose de bâtiments de quatre étages comprenant 16 condos chacun. Les condos du rez-de-chaussée ont
l'avantage d'avoir une grande terrasse en ciment. Aux étages, les condos du centre ont accès à des balcons vitrés, tandis que les condos situés aux extrémités
bénéficient d'un balcon entouré d'une rampe métallique.»
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Par Pierre-Paul Beauchamp
Collaboration spéciale
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«Après 20 ans, il faut penser à repeindre les rampes écaillées, à rafraîchir le calfeutrage des balcons vitrés et à nettoyer certains patios de ciment.
«Notre "vieille" convention précise que le conseil d'administration:
- a. doit entretenir les parties communes, sauf les balcons et terrasses auxquels seule une partie exclusive a accès, et maintenir toutes les parties
communes, sauf celles relevant de la responsabilité d'un copropriétaire aux termes de la présente déclaration;
- b. doit fournir ce qui est nécessaire à l'entretien des parties communes d'un copropriétaire qui en a l'usage exclusif, mais ce dernier doit en assumer
le coût d'entretien.
DIVERGENCE D'OPINIONS
«Comme il s'agit d'infrastructures, certains membres du conseil d'administration jugent que ces articles ne s'appliquent pas et considèrent qu'il revient à la
copropriété d'en assumer le coût d'entretien, même si ces infrastructures sont dédiées à l'usage exclusif d'un copropriétaire.
«Par contre, un ami m'a informé que leur conseil d'administration gérait ce même problème en appliquant l'article 1064 du Code civil du Québec (article que je ne
connais pas) et qui stipule que les copropriétaires bénéficiant de parties communes à leur usage exclusif doivent seuls en assumer les coûts d'entretien qui en
résultent.
«Quoi faire? Vos commentaires nous seront d'une aide précieuse.»
BALCONS ET TOITS-TERRASSES
Il convient de répondre à M. Charles F. qu'il semble bien que les dispositions de la déclaration de copropriété de son immeuble concordent avec celles de l'article
du Code civil qu'il cite.
C'est pourquoi il est étonnant que des membres du conseil d'administration se disent apparemment d'avis que tous les copropriétaires doivent contribuer aux frais
d'entretien de parties communes qui ne servent qu'à une minorité d'entre eux.
L'article 1064 du Code civil énonce clairement que «les copropriétaires qui utilisent les parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges qui en
découlent».
De même que les fenêtres, les balcons et les toits-terrasses sont fréquemment considérés comme des parties communes à usage restreint dans les déclarations de
copropriété.
Ces parties communes sont la propriété de tous, mais ne peuvent généralement être utilisées que par les copropriétaires dont l'unité d'habitation y est adjacente.
PERSUASION OU VOTE
En ce qui concerne ce qui pourrait être fait pour «régler le problème», on ne peut recourir qu'aux démarches habituelles, soit tenter de convaincre de leur «erreur
d'interprétation» les membres du conseil d'administration qu'on estime sur le point «d'emprunter une mauvaise voie».
Par la suite, en cas d'échec des discussions, comme il s'agit d'une institution fondée sur les principes démocratiques usuels, il est toujours possible que l'assemblée
générale soit appelée à voter suivant les règlements sur le point précis de savoir à qui incombent les frais d'entretien des balcons et des terrasses «à usage exclusif».
Pour toute question sur cette chronique, n’hésitez pas à écrire.
Par courrier :
LE DROIT DU PROPRIO
a/s Me Pierre-Paul Beauchamp, avocat
Le Journal de Montréal
4545, rue Frontenac
Montréal H2H 2R7
Par courriel :
pierrepaulbeauc@hotmail.com
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