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Cahier Votre maison,
samedi 22 mai 2010
Le vote des absents à l'assemblée des copropriétaires
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«Je suis propriétaire d’un condo depuis dix ans, écrit Mme Dominique L. J’essaie d’observer tous les règlements, même si je suis plus ou moins en accord avec certaines
décisions.»
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Par Pierre-Paul Beauchamp
Collaboration spéciale
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«Mais il y a une chose que je trouve difficile à digérer. On a une assemblée une fois par année. Il y a normalement les trois cinquièmes des propriétaires de présents
et ceux qui sont absents donnent normalement leur vote à l’exécutif. Le complexe a cinquante et un condos. Je ne trouve pas cela juste pour ceux qui se déplacent pour
voter pour ou contre certains projets.»
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L'exécutif a beau jeu
«L’exécutif a beau jeu pour passer certains projets vu qu’en partant ils ont en banque le vote des cinq membres de l’exécutif, plus le vote du président de l’assemblée
et celui du secrétaire de l’assemblée en plus de celui des absents.
«Il ne lui en manque alors pas tellement beaucoup pour avoir la majorité. Est-ce que c’est légal que les absents puissent avoir autant de pouvoir au détriment des
propriétaires présents? Combien de votes cela prend-il pour qu’un projet d’envergure puisse passer? J’ai toujours pensé que cela prenait les deux tiers des
propriétaires présents dans la salle. Est-ce que les votes par anticipation doivent être comptabilisés?»
Question de quorum
Il y a lieu de répondre à Mme Dominique L. qu’à moins de dispositions contraires dans la déclaration de copropriété, le quorum de toute assemblée des copropriétaires
est constitué par les copropriétaires détenant la majorité des voix.
En outre, le code civil prévoit qu’un copropriétaire peut se faire représenter à une assemblée s’il donne un mandat écrit à cet effet, tout comme cela se fait pour les
actionnaires de compagnies.
L’article 1096 du code civil édicte que «les décisions du syndicat sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée».
Sont ainsi adoptées «à la majorité simple», les résolutions relatives à des problèmes d’administration courante du syndicat.
Majorité double
En ce qui concerne les résolutions portant sur des questions sortant de l’administration courante, comme par exemple, sur les actes d’acquisition ou d’aliénation
immobilière par le syndicat, et sur les travaux de transformation, d’agrandissement et d’amélioration des parties communes, le législateur a prévu que les décisions
devront être prises à la double majorité, c’est-à-dire à la majorité des copropriétaires représentant les trois quarts des voix de tous les copropriétaires.
Majorité plus forte
Enfin pour des questions encore plus importantes, notamment par exemple en ce qui concerne des changements à la destination de l’immeuble ou la possibilité de
«permettre la détention d’une fraction par plusieurs personnes ayant un droit de jouissance périodique et successif», les décisions devront être prises à la majorité
des trois quarts des copropriétaires représentant quatre-vingt-dix pour cent des voix de tous les copropriétaires.
En ce qui concerne les votes par anticipation auxquels Mme L. fait allusion, il est vraisemblable de croire qu’ils doivent être calculés dans le décompte des voix à
moins que la déclaration de copropriété ne le permette pas.
Pour toute question sur cette chronique, n’hésitez pas à écrire.
Par courrier :
LE DROIT DU PROPRIO
a/s Me Pierre-Paul Beauchamp, avocat
Le Journal de Montréal
4545, rue Frontenac
Montréal H2H 2R7
Par courriel :
pierrepaulbeauc@hotmail.com
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