Quelques différences entre la copropriété divise et la copropriété indivise

Au Québec, il existe deux types de copropriétés : divise et indivise. Bien que dans les deux cas il s’agisse d’un droit de propriété, le fonctionnement juridique diffère.

Condo-outside

En copropriété divise, on devient propriétaire de l’appartement situé dans un immeuble. En copropriété indivise, on devient propriétaire d’une quote-part dans un immeuble. Par exemple, on retrouvera dans un triplex trois propriétaires qui occuperont chacun un étage. Le propriétaire de l’appartement du bas, qui inclut le sous-sol, détiendra 40 % des droits dans l’immeuble. Le propriétaire de l’appartement du milieu en aura 25 %. Finalement, le propriétaire de l’appartement du haut, incluant une terrasse sur le toit, possédera 35 % des droits dans l’immeuble.
En copropriété divise, je suis responsable de mon unité, mais pas de celle du voisin. En copropriété indivise, je suis responsable de tout l’immeuble, jusqu’à concurrence de ma quote-part.
En copropriété divise, une déclaration de copropriété est obligatoire. La copropriété divise ne peut exister sans elle. En copropriété indivise, on peut ne pas avoir de convention, mais ce n’est pas souhaitable. Sinon, sur quelle base règlerons-nous les différends ?
En copropriété divise, la déclaration de copropriété doit obligatoirement être signée devant un notaire. En copropriété indivise, rien n’est prévu dans la loi quant à la forme que doit prendre la convention d’indivision. Par contre, il vaut mieux consulter un notaire ou un avocat spécialisé dans le domaine de la copropriété pour lui confier le mandat de rédiger une telle convention.
En copropriété divise, la déclaration de copropriété doit obligatoirement être publiée au registre foncier. De cette façon, elle est opposable à tout futur acheteur qui doit s’y conformer. En copropriété indivise, comme la convention d’indivision n’a pas un caractère obligatoire, bien entendu, il n’est pas nécessaire de la publier au registre foncier si on décide d’en signer une, mais, une fois publiée, les futurs acheteurs sont tenus de la respecter.
En copropriété divise, la déclaration de copropriété constitue le syndicat, décrit les parties communes, privatives et les parties communes à usage restreint. Elle s’intéresse également aux rapports entre les copropriétaires. En copropriété indivise, la convention d’indivision a des éléments de ressemblance avec la déclaration de copropriété. Elle régit tout le fonctionnement de la copropriété ainsi que les relations entre les copropriétaires.
En copropriété divise, la présence d’un syndicat est obligatoire et il y a des administrateurs élus en assemblée des copropriétaires. En copropriété indivise, il n’y a pas de syndicat. Ce sont tous les copropriétaires qui prennent ensemble des décisions quant à la gestion de l’immeuble.
Des différences entre la copropriété divise et la copropriété indivise ? Oui, et vous les avez constatées. Renseignez-vous bien avant d’arrêter votre choix sur un condo, pour bien comprendre ce que vous achetez.
Cindy Gilbert
Notaire